טליס נדל״ן

בלוג

תמצית השלבים לפרויקט מוצלח

יוני 2021

התחדשות עירונית ופינוי בינוי מכילים המון מילים מקצועיות ונושאי מפתח לקידום הפרויקט.ריכזנו את הביטוים הבולטים בתחום לנוחיותכם:

אחוזי בניה: השטח המותר לבניה – שטחי בניה חלקי גודל המגרש. אחוזי הבניה נגזרים מהתכנית החלה על המגרש. לדוגמה: אם במגרש בשטח של 1 דונם נקבע כי אחוזי הבניה יהיו 50%, אזי ניתן לבנות בו 500 מ"ר.

בנין גבוה: בנין בן 4 עד 9 קומתו מעל קומת עמודים.

בנין רב קומות: בנין בן 10 קומות ויותר.

בעלי זכויות: בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.

בנק מלווה: בנק אשר יתן ליווי בנקאי לפרויקט ובין השאר ינפיק את הערבויות לבעלי הזכויות.

דירות התמורה: הדירות ניתנות לבעלי הזכויות בבניין החדש.

הטבות מס: פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע"מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו. יובהר כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינת היזם והדיירים.

היתר בניה: אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בניה. היתר בניה יינתן מכוח התב"ע התקפה החלה על הקרקע המדוברת. לא ניתן להתחיל בבניה לפני קבלת היתר בניה.

היטל השבחה: תשלום שהועדה המקומית לתכנון ולבניה גובה עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תוכנית חדשה שהגדילה את זכויות הבניה. היטל ההשבחה הוא בגובה של מחצית מההפרש שבין ערך המגרש לפני אישור התכנית לבית ערכו אחרי אישורה. זכוכיות בניה מכח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה. בפינוי בינוי רשאית המועצה להעניק פטור, בכפוף לאישור שרי הפנים והשיכון.

הכרזה: פרויקטים לפינוי בינוי נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. כתנאי לזכאות להטבות כאמור יש צורך בהכרזה ממשלתית על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. את הליך ההכרזה מקדמים הרשות המקומית או היזם מול העירייה ומוסדות התכנון, בהתאם למסלול שנבחר. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור. ההכרזה על מתחם להתחדשות עירונית אינה מונעת עסקאות, התקשרויות ופעילויות במתחם, שלא במסגרת פרויקט זה.

הפקדה: הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתוכניות חדשות ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תוכניות. כל אדם, שתכנית מפורטת, תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.

ועדה מחוזית לתכנון ובניה: מוסד תכנון שאחראי על מחוז שלם, ושבו חברים נציגי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגים של גופים ציבוריים. בסמכותה לאשר את רוב תוכניות המתאר המקומיות והתוכנית המפורטות.

ועדה מקומית לתכנון ובניה: מוסד תכנון שפועל במסגרת הרשות המקומית ושבו יושבים בדרך כלל חבריה המועצה המקומית.. בסמכותה לתת היתרי בניה, ובמקרים מסוימים גם לאשר תוכניות מפורטות ותוכניות מתאר מקומיות.

ועדה ארצית לתכנון ובניה: מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקויות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תוכניות מתאר ארציות.

יעוד הקרקע: הגדרת השימוש המותר בקרקע. תב"ע (תכנית בניין עיר) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התוכנית.

ייפוי כח: הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח מול צד שלישי. יוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי בינוי כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים, על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי בניה שיוגשו.

מפרט טכני: מפרט לביצוע עבודות בנית הדירה החדשה.

נסח טאבו: מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בנסח יפורטו בדרך כלל: שטח המקרקעין, בעלי הזכויות וחלקיהם היחסיים, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, הערות אזהרה ועוד. ניתן להוציא נסח טאבו בקלות באינטרנט תמורת כמה שקלים בודדים.

קו בניין: המרווח שבין המבנה לבין גבולות המגרש, כפי שהוא נקבע בתכנית. קו הבניין הקדמי הוא המרווח שבין המבנה לבין הדרך הסמוכה. ביחס אליו מוגדרים קווי הבניין האחורי והצדדיים.

קו כחול: קו בצבע כחול שמופיע בתשריט התכנית ומסמן את גבולותיה.


שטח מגרש מינימלי: טח המגרש הקטן ביותר שבו התכנית מתירה לבנות.

שטח מגרש מינימלי: טח המגרש הקטן ביותר שבו התכנית מתירה לבנות.

שטח עיקרי: כלל שטחי הבניה שנועדו עבור המטרה העיקרת שלשמה הוקם המבנה.


שטח שירות: שטח בנוי שלא נועד עבור המטרה העיקרית של המבנה.

תכנית אב: מסמך מדיניות תכנוני המגדיר את מדיניות התכנון הכוללת לאזור מסוים. תכנית אב מתוכנת בדך כלל לשכונה והיא מגדירה את מדיניות התכנון לאזור ואת השלד הציבורי (כבישים, חניה, שטחים ירוקים ובנייני ציבור) אשר יתמוך בשימושי הקרקע השונים. מכח תכנית אב לא ניתן להוציא היתרי בניה ויש צורך בהגשת תב"ע למוסדות התכנון על כל חלק שבו רוצים לבצע שינוי או לבנות.

תכנית בנין עיר (תב"ע): מסמך בעל תוקף חוקי, שנועד לקבוע את אופן השימוש בקרקע והיקף השטחים המיודעים לבניה. תב"ע מורכבת משני נספחים עיקריים: תשריט ותקנון. ניתן לצרף אליהם נספחים נוספים, כגון תכנית בינוי. תב"ע יכולה להיות על מבנה אחד או על מעט יותר מכך. תב"ע קובעת את ייעוד הקרקע, זכויות הבניה והרבה פעמים גם את מגבלות הבינוי לנושא מספר קומות וקוי בנין.

תכנית מפורטת: תכנית שכוללת הוראות מפורטות ברמה ובהיקף שמאשרים מתקן היתרי בניה. ניתן להכין תכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות מפורטות, ובקרה זה אין צורך בתכנית מפורטת נפרדת. תוכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת מכונה גם "תכנית בנין עיר" (תב"ע).


תכנית מתאר ארצית (תמ"א): תכנית שעוסקת בנושאים בעלי חשיבות כלל ארצית כמו תשתיות חשמל ומים, דרכים ראשיות, שמרת טבע ומיקום היישובים.

תקן 21: מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מפרסמת מעת לעת תקנים מקצועיים לעבודות שמאי המקרקעין. תקן שנושאו פינוי בינוי אושר ביום 7.11.2012. מטרתו ומהותו של תקן 21 הוא לאזן בין האיטנרסים השונים בפינוי בינוי. תוצאות עבודתו אמורה להביא לאזון האינטרסים ולשיווי משקל כלכלי-תכנוני בין מסדות התכנון, היזם והדיירים. האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, המיזם יוכל להתממש. התקן כולל שלושה חלקים – החלק הראשון – בדיקה שמאית כלכלית שמטרתה היא לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבניה בתכנית המוצעת לפינוי בינוי מהוות תמרריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה. החלק השני – בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות – חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם ובדיקה אל מול רווח היזם. מטרת הבדיקה: (1) לבדוק האם הדיירים מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת להם כדאית ו- (2) לבדוק האם חלוקת העושר בין בעלי הדירות ליזם סברה. התקן מציע, כי לצורך עריכת בדיקה זו יובאו בחשבון תמורות סבירות לדייירים על פי מה שצוין לעיל, ויובא בחשבון רוו יזמי סביר. החלק השלישי – שומה לדייר הסרבן – חלק זה מתייחס למצב שבו נדרשת בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית: אם העסקה אינה כדאית – באילו תנאים היא תחשב לכלית. במלים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם דייר סרבן אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.

מינוי נציגות דיירים הוא השלב הראשון והחשוב ביותר בהליך התחדשות עירונית. תפקידה של הנציגות, מעבר להיותה מייצגת הדיירים בבית המשותף, הינה יצירת קשר עם היזם…
קרא עוד >>
התחדשות עירונית ופינוי בינוי מכילים המון מילים מקצועיות ונושאי מפתח לקידום הפרויקט. ריכזנו את הביטוים הבולטים בתחום לנוחיותכם:אחוזי בניה: השטח המותר לבניה – שטחי בניה…
קרא עוד >>

צרו קשר

חברת טליס בע״מ

מגדל בסר 1 - דוד בן גוריון 2, רמת גן

טלפון: 3346*

מייל: [email protected]

    ט.ל.ח, ההדמיות, התכניות והמפרט המוצגים להלן, הינם להמחשה בלבד ואינם מחייבים את החברה החברה מחויבת להסכם, למפרט ולתכניות המכר שיחתמו, להיתר הבניה ולחוק המכר

    צרו קשר
    x

      הזינו את כתובת הדוא״ל והסיסמה שקיבלתם

      דילוג לתוכן