מינוי נציגות דיירים הוא השלב הראשון והחשוב ביותר בהליך התחדשות עירונית. תפקידה של הנציגות, מעבר להיותה מייצגת הדיירים בבית המשותף, הינה יצירת קשר עם היזם ויצירת קשר עם עורך דין פינוי בינוי המומחה בתחום. הקשרים האמורים הינם המרכזיים והחשובים ביותר מבחינת הנציגות שכן אלו שני הגורמים עמם על בעלי הזכויות לצעוד ביחד דרך ארוכה. היזם, אשר אמור להוציא את התכנית אל הפועל ועורך הדין שתפקידו לשמור על זכויות הדיירים בעסקה. תפקיד נוסף של הנציגות, כגוף שקוף והגון, יהיה להעביר את המידע לדיירים ולתאם בין הדיירים לגופים השונים כדי לגרום לסינרגיה נכונה במהלך הפרויקט.
איך בוחרים נציגות דיירים?
בכדי לבחור נציגות דיירים יש לכנס אספת דיירים.
- טרם הבחירה והמינוי, רצוי כי כלל הדיירים בבניין משותף (או בכניסה מסוימת, אם הבניין מחולק לכניסות) יתכנסו לאסיפה וידונו באפשרויות העומדות בפניהם – מסלול ההתחדשות הרצוי, הגורם המקדם ועוד. הודעה על האסיפה (אשר תכלול תאריך, שעה, מקום ואת סדר היום לאסיפה) תתפרסם לכל הדיירים ובעלי הנכסים (על גבי לוח המודעות, בתאי הדואר הפרטיים ובטלפון לבעלי נכסים שאינם מתגוררים בבניין. ניתן לשלוח הודעה באמצעים אלקטרוניים) לכל הפחות שבוע לפני כינוסה. חשוב להבהיר בהודעה שנוכחות הדיירים חיונית, שהרי הנציגות שתיבחר תייצג גם אותם
- באסיפה יוסברו בהרחבה תפקידי הנציגות (כפי שהם מובאים להלן), בהגדרת סוגי ההחלטות המהותיות שבהן הנציגות מחויבת לכנס את כלל הדיירים ולשתפם טרם קבלת החלטה. "החלטות מהותיות" הן החלטות המשפיעות השפעה ישירה ומשמעותית על תוצרי הליך התכנון, על התמורה הצפויה, על העלויות העתידיות לדיירים וכן כל החלטה בעלת השפעה ניכרת על אורח החיים ועל תנאי החיים של הדיירים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.
- באסיפה זו יוחלט על אופן העברת המידע בין הנציגות לשאר דיירי הבניין (הודעות בתיבות הדואר; הודעות באמצעים אלקטרוניים; הודעות על לוחות המודעות וכן הלאה) ובפרט לדיירים בעלי צרכים ייחודים (קשישים, דיירים שאינם קוראים עברית ועוד) ובעלי נכסים שאינם מתגוררים בבניין.
- מומלץ כי אסיפה זו תתועד בפרוטוקול, והוא יכלול את הדיון ואת ההחלטות ויופץ לכלל הדיירים ולבעלי הנכסים שאינם מתגוררים בבניין.
מינוי הנציגות והסמכתה
- לקראת תום האסיפה יציעו עצמם לתפקיד דיירים, המעוניינים להיות שותפים ולהתנדב לנציגות, ושאר הדיירים ימנו אותם לנציגיהם.
- לאחר בחירת הנציגות יחתמו בעלי הנכסים על כתב הסמכת הנציגות (המצורף בהמשך), והנציגים יחתמו על התחייבות חברי נציגות הבניין המשותף. דיירי הדיור הציבורי הינם זכאים לבחור ולהיבחר אך כתב ההסמכה ייכנס לתוקף רק לאחר החתמת 51% מבעלי הנכסים, ויהיה בתוקף עד לבחירות הבאות. נוסח כתב ההסמכה, כולל התחייבויות הנציגות, יוצג במהלך האסיפה
- מומלץ כי כתב ההסמכה יבהיר כי הדיירים לא יוכלו לבוא בכל טענה או דרישה כלפי חברי הנציגות, בתנאי שחברי הנציגות פעלו בתום לב ובסבירות.
- שוב לציין לפני הדיירים כי בחתימתם על כתב ההסמכה אין משום התחייבות לחתום על כל הסכם שהוא או לשלם דבר.
- דיירי הדיור הציבורי יכולים להיבחר לחברי נציגות. ואולם אם הוסמכה הנציגות להחליט החלטות (כפי שהוזכר לעיל), לא יהיו דיירי הדיור הציבורי בעלי זכות הצבעה בהחלטות בנושאי קניין או החלטות בעלות השלכה כלשהי, על הוצאה כספית מצד בעלי הנכסים. כמו כן חשוב לשים לב כי מרבית הנציגים הם בעלי הנכסים גם בבניינים או בכניסות שיש בהם רוב של דיירי הדיור הציבורי.
- פרוטוקול מפגש בחירת הנציגות וכן כתב ההסמכה החתום יפורסמו לכלל הדיירים בבניין או בכניסה ויהוו את הסכמת הדיירים למינוי הנציגות.
