טליס נדל״ן

מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא שם כללי לתהליך שבו בניין בודד או אזור עירוני נדרש לשיקום כללי מבחינה פיזית וחברתית. קיימות דרכים שונות שבהן מתבצע התהליך. לעתים, התהליך מתרחש באופן טבעי ולעתים ביוזמה של רשות ציבורית או של גוף פרטי יזמי. מכל מקום, המטרה ליצור סביבת מגורים איכותית, ונעימה. התהליך כולל הגדלת היצע יחידות הדיור וחידוש המלאי הקיים, שיפור התשתיות הפיזיות של הדירות הקיימות, שיפור בטיחות המבנים, וכן מענה לצרכים ציבוריים.
התחדשות עירונית כוללת בתוכה מספר סוגי פתרונות אפשריים: פינוי-בינוי / בינוי-פינוי ועוד.

מהו פינוי-בינוי?

פינוי-בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים להניע תהליך של התחדשות עירונית. בפרויקט לפינוי-בינוי הורסים את המבנים הישנים, אשר אינם עומדים בתקן של רעידות אדמה, ובמקומם מקימים מבנים חדשים, מתוכננים טוב יותר ובטיחותיים הרבה יותר, תוך שדרוג המרחב הציבורי ומתן פתרונות מקיפים לתנועה ולחנייה. הדיירים מקבלים דירות במבנים החדשים ויתרת הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט.
פינוי-בינוי מאפשר:

• שיפור ושיקום מרקמים ישנים בעיר.
• יצירת מגוון איכותי של משאבים והזדמנויות בתחומי הדיור, השירותים והתעסוקה.
• קיום שירותים רבים במרחק הליכה.
• שמירה על ערכי טבע וצמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים.

בינוי-פינוי לעומת פינוי-בינוי

מתחם אשר יוכרז כמיועד לפרויקט מסוג בינוי-פינוי הוא מתחם אשר דייריו יישארו לגור בדירותיהם, ובמקביל הקבלן/יזם יבנה בניינים חדשים במתחם עצמו, על קרקע פנויה שקיימת במתחם ואשר בבעלות בעלי הקרקע או חלקם, או על קרקע אשר בבעלותו הפרטית, או על קרקע שתוקצה על ידי הרשות המקומית או מינהל מקרקעי ישראל. בסיום הבנייה ימסרו הדיירים את הדירות הקיימות שלהם ליזם לצורך הריסת המבנים הישנים ובד בבד יקבלו דירות חדשות בבניינים החדשים שהוקמו. ישנם יתרונות בסיסיים לפרויקט מסוג "בינוי-פינוי", שהם:

• ודאות לדיירים המתגוררים במתחם.
• בניית בניין אחד או מספר בניינים ללא פינוי הדיירים לדירות חלופיות.
• ביסוס האמון של דיירי המתחם בפרויקט העתידי.

חשוב לציין, כי פרויקט מסוג בינוי-פינוי יכול לקרום עור וגידים אך ורק כאשר קיימת במתחם קרקע זמינה, שעליה אפשר לבנות בניין ללא צורך בפינוי המבנה הקיים וכאשר קיימים הסדרים מתאימים עם הבעלים של הקרקע הזמינה. עובדה זו גורמת לכך, שפרויקטים מסוג זה הם נדירים.

מהי תמ"א 38?

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בודדים בפני רעידות אדמה.

התכנית קובעת מסגרת תכנונית, המאפשרת הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים, העומדים בתנאי הסף, בפני רעידות אדמה, ומעודדת את הביצוע על ידי מתן זכויות בנייה והטבות מס לשם מימון החיזוק.

במסגרת תמ"א 38 קיימים שני מסלולים עיקריים- האחד על ידי חיזוק ותוספות על הבניין הקיים והאחר על-ידי הריסה ובניה מחדש.